Soumis par compop le jeu, 09/22/2022 - 17:12

Afin de voir le portrait sommaire de la situation de Airbnb dans le faubourg mis à jour par le Compop, vous pouvez consulter cette section (dernière mise à jour avril 2024).

Historique des luttes contre le tourisme

AVANT 2016

Depuis 50 ans, les citoyen·ne·s du Faubourg Saint-Jean, situé entre la falaise, la Grande-Allée, la Colline Parlementaire et le Vieux-Québec, doivent périodiquement lutter pour préserver le caractère résidentiel de leur quartier contre les développeurs de l'industrie touristique.

Les grands projets des années 1960

Si on pouvait surement remonter à la redéfinition de l’« Old Quebec » comme quartier touristique sous l'impulsion du Vice-Roi Lord Dufferin à la fin du XIXe siècle, notre récit commence plutôt, comme souvent dans l'histoire des luttes urbaines en haute-ville, avec les grands projets de réaménagement et de « modernisation » des années 1960. Cette période voit naitre une série de rapport « d'expert » qui avalise la destruction de pâtés de maisons complets, pour laisser place à des « voies de circulation pure » (Rapport Gréber 1960) associée à une ville moderne formée par des quartiers unifonctionnels. De toute façon, pour ces architectes de la modernité, « [c]ette aire est, dans les conditions présentes, impropre à l'habitation » (Commission d'Enquête sur le logement de la cité de Québec, 1961). En 1965 et 1968, alors que des projets de construction de grands hôtels sur le nouveau boulevard Saint-Cyrille (devenu depuis René-Levesque) sont déjà prévus, deux autres rapports viennent s’ajouter à ce grand exercice de discursif de justification de destruction et relocalisation. Le Rapport Pratte de 1965 défend par exemple une verticalisation des constructions sur la Colline Parlementaire, alors que le Rapport La Haye propose de concentrer l’administration publique québécoise en pleine expansion dans des bâtiments publics monumentaux au sud de Saint-Cyrille, pour confirmer l’identité visuelle de la rue et de la fonction publique. Dans la foulée, les hôtels Concordes, Hilton et Delta sont construits et réalisés pour les deux premiers en 1974 et pour le second en 1976. Pendant ce temps, le quartier ce vide de ces résident·e·s, passant entre 1966 et 1976 de 11 187 à 7302 habitant·e·s.

Îlot Berthelot

À la fin des années 1970, c’est au tour du terrain immédiatement à l’ouest du Delta, sur l’Îlot Berthelot, de faire l’objet de convoitise des promoteurs. La compagnie Atlific achète les immeubles de l’îlot, démarrant un cycle qui durera pendant presque 20 ans où les propriétaires successifs tenteront d’évincer les locataires pour y construire un Holiday Inn. Si les immeubles changent de main encore en 1988 et 1991, les projets des promoteurs se heurtent aux résident·e·s qui prennent des mesures pour le zonage soit respecté. Encore en 1993, dans l’Infobourg, le Compop appelait à « reprendre notre place dans un dossier où, jusqu’à maintenant, la ville nous a totalement ignorés » et à « consolider la part urbaine et résidentielle du quartier » (Boutin & Couture, 1993). L’année suivante, la compagnie à numéro qui détient le site fait faillite, ouvrant ainsi la porte à un dénouement. En 1997, la ville de Québec, qui était maintenant détentrice du lieu vend une partie du terrain à la coopérative d’habitation de l’îlot Berthelot fondée deux ans auparavant.

Pourtant, la lutte n’est toujours pas gagnée. Plusieurs immeubles adjacents sont toujours vacants et rendus inhabitables par des années d’entretiens déficients. En mai 2002, un de ces immeubles est occupé sous l’impulsion du Comité populaire. Rapidement, les militant·e·s s’autonomisent de l’organisme et resteront sur place en signe de protestation. Si les occupant·e·s voulaient initialement que les immeubles soient transformés en coopérative d’habitation, iels viennent à revendiquer un OSBL d’habitation incluant « des espaces ludiques, de la verdure, des locaux à usage communautaire, des logements- dépannage et d’autres ressources répondant à des besoins énumérés dans un projet élaboré par les occupants-es avec les résident-es du quartier ». C’est dans l’obscurité et l’impunité de la nuit, le 20 septembre, que l’occupation pris fin lorsqu’un groupe de policiers les expulsa de l’immeuble par la force, sous prétexte de la dangerosité du site. Ce n’est qu’en 2009, après de longs efforts que la première pelletée de terre de la Coopérative d’habitation l’Escalier fut finalement levée.

Tour Saint-Jean/Hôtel Classique

À sa construction au début des années 1970, l’immeuble situé au 640 rue Saint-Jean, s’appelant à ce jour la Tour Saint-Jean, est composé de 164 logements locatifs. En 1989, il ne reste plus que 38 de ces logements qui sont encore loués sur des baux annuels, le reste des appartements est de facto transformé en hôtel : l’Hôtel Classique. Les locataires restants et les résident·e·s voisin·e·s de l’hôtel font pression à la ville et intentent des poursuites judiciaires pour que le zonage interdisant l’exploitation d’établissements touristiques soit respecté. Le propriétaire des lieux invoque un droit acquis émanant de la tolérance passive de longue date de la ville à la conversion. En 1992, les locataires obtiennent une première victoire. La conclusion de l’affaire n’arrive cependant qu’en 1997, année où les arguments du propriétaire sont déboutés devant la Cour suprême canadienne.

BNB

À partir du milieu des années 1990, la ville de Québec propose des subventions pour la création de Bed and breakfast dans le quartier. Rapidement, plusieurs conversions d’immeuble font les manchettes, notamment celui au coin D’Aiguillon/Saint-Jean : l’Hôtel Château des Tourelles. Au final, une dizaine de Couettes et Cafés seront créés de cette façon dans le quartier avant que le moratoire demandé par le Compop soit de facto imposé par la ville.

Patro Saint-Vincent-de-Paul

Dès 1987, les religieux retirent le mobilier liturgique et les objets sacrés et mettent en vente la partie immobilière du Patro-Saint-Vincent-de-Paul situé en haut de la Côte d’Abraham. L’année suivante, le diocèse désacralise le lieu. Peu après, la Ville souhaite permettre la construction d’un hôtel Sheraton (qui s’avère plus tard être un projet bidon). En 1998, le site est acquis par Jacques Robitaille, qui annonce qu’il va y construire un hôtel. Celui-ci venait déjà il y a peu d’en construire un autre pratiquement en face, le Palace Royal, terminant de défigurer la Place D’Youville. Le reste de l’église est détruit en 2006. La façade est préservée, mais détruite à son tour en février 2010.

Le 27 avril 2009, 80 personnes ont participé à un forum citoyen sur l’avenir du Patro Saint-Vincent-de-Paul organisé à l’ENAP par le Compop. En 2016, une nouvelle consultation populaire révèle sans surprise une tendance très claire. En effet, sur plus de 380 réponses reçues, ce sont 91% des personnes qui ont signifié être en désaccord avec un projet d’hôtel sur le terrain de l’ancien Patro. Trois ans plus tard, le Comité populaire Saint-Jean-Baptiste ainsi que plusieurs citoyens et citoyennes occupent le terrain vacant de l’îlot Saint-Vincent de Paul. En novembre 2019, le Comité populaire Saint-Jean-Baptiste dépose au Conseil municipal sa déclaration d’appui pour un projet de réaménagement citoyen de l’îlot Saint-Vincent-de-Paul. 21 organismes et 480 citoyens et citoyennes ont appuyé le projet qui demande à la Ville de répondre à une mixité de besoins pour les gens des quartiers centraux avec un parc, du logement social et un jardin communautaire.

DEPUIS 2016

Suite à différentes plaintes reçues sur le sujet, le Compop décide d’organiser une soirée collective de réflexion en janvier 2016. Quelques semaine plus tard, une position officielle du CA est prise, et on forme immédiatement un comité pour mener une campagne spécifique sur la location touristique à court terme de type Airbnb. Le Compop propose :

« De limiter et d’encadrer ce type d’activité de réservation et de location de logements exercée, par exemple à l’aide de la plateforme Airbnb, uniquement dans certains secteurs dits touristiques des centres-ville, mais qu’elle soit totalement interdite dans des zones dites résidentielles. L’encadrement de telles pratiques dans ces zones devrait, par ailleurs, respecter le contingentement existant pour les Couettes et cafés. »

En effet, pour le Compop la location touristique pose problème sur plusieurs fronts. D’abord et avant tout l’arrivée d’un grand nombre de touristes dans le quartier effrite le tissu social : bruits, troubles de voisinage, insécurité, tensions entre voisins/voisines. Ensuite, la conversion des résident·e·s en tourisme engage également une modification de la clientèle des commerces de proximité dans le quartier. Si on peut s’attendre à voir des touristes fréquenter les cafés par exemple, ce ne sera pas eux qui feront vivre la quincaillerie ou une épicerie avec des produits de base abordables. Finalement, parce que cette offre de location est à la fois beaucoup plus profitable, mais plus flexible, cela créer une pression à la hausse sur les loyers. Cela retire des appartements (souvent plus petit, auparavant moins chers et situé sur les axes commerciales) du marché d’autant que les touristes avec leurs plus gros moyens peuvent maintenant faire une compétition directe au résident·e·s du quartier pour l’obtention du toit. D’ailleurs, la flexibilité de ce type de location permet aux propriétaires de rénover leurs logements ou de les transformer en condominium en minimisant le risque qu’il reste vacant à la fin des travaux.

À partir de février 2016 donc, le Compop entreprend une campagne sur Airbnb :

Mars/avril 2016 : Distribution de 3000 tracts et affichage dans le quartier
Avril 2016 : Participation au panel organisé par le Conseil de quartier
Été 2016 : Montage d’un dossier afin de déposer des plaintes
Avril 2017 : Dépôt de 14 plaintes officielles et sortie publique
Octobre 2017 : Action conjointe avec le BAIL : Airbnb Bus Tour
Mars 2018 : Consultation publique de la Ville de Québec
Avril 2019 : Consultation publique de la Ville de Québec
2020 : Action d’affichage ciblé prévu pour le printemps … Pandémie.
Été 2022 : Étude sur le retour du tourisme

TOURISME POST-PANDÉMIQUE

Les deux étés passés en confinement pandémique où le tourisme international s’est pratiquement complètement arrêté auront donné le temps aux juridictions municipales et provinciales de faire des changements. Nous avons fait un petit résumé pour s’y retrouver

Règlementation Municipale

La ville a introduit deux catégories d’hébergements touristiques :

- Hébergement touristique « collaboratif »
- Hébergement touristique commerciale

Dans les deux cas :

1- Concerne la location à court terme, c’est-à-dire une location pour 31 jours consécutifs ou moins (pour le même voyageur ou groupe de voyageurs);

2- Doivent disposer d’une attestation émise par la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ) et l’afficher sur toutes les annonces (y compris sur des applications web du type Airbnb)

Hébergement touristique « collaboratif »

Définition :

Dans un lieu de résidence principale seulement – c’est-à-dire qu’il ne peut en avoir qu’une seule résidence principale par résident·e·s et que ce dernier doit y habiter « de manière régulière et prépondérante » ;
Dans une seule chambre ou du logement en totalité (un seul groupe de voyageurs à la fois);
D’un maximum de 90 nuitées par année.

Hébergement touristique commerciale

Dans le cas où une de ces conditions ne serait pas remplie, l’hébergement touristique est commercial et doit en plus :

Respecter le zonage

Règlementation provinciale

En 2021, la province a décidé de suivre l’exemple de la ville de Québec et d’adopter un règlement similaire qui mise sur une collaboration facilitée entre les deux paliers.

Maintenant, pour obtenir une attestation de classification touristique et ainsi avoir le droit d’opérer un établissement il faut :

Acquitter les taxes provinciales sur l’hébergement
Une preuve d'assurance responsabilité civile d'au moins 2 000 000 $;
Fournir un avis de conformité à la règlementation municipale, un document qui prévoie une section où les demandeurs doivent citer le règlement municipal permettant l’exploitation de leur catégorie d’hébergement touristique
Le titre de propriété, le compte de taxes municipales ou le contrat de location;
Des photographies extérieures et intérieures de l’établissement destinées à être diffusées, le cas échéant, sur une plateforme numérique d’hébergement.
Le cas échéant, une copie des dispositions de la déclaration de copropriété ou du contrat de location permettant l’exploitation de votre résidence à des fins d’hébergement touristique

La nouvelle loi prévoit également un recours de suspension d’attestation contre les exploitants ayant été reconnu coupable d'au moins deux infractions sur une période de douze mois à tout règlement municipal en matière d'usage, de nuisance, de salubrité ou de sécurité. Elle confirme d’ailleurs la place de Revenu Québec (tel que c’était le cas depuis 2018) comme mandataire des inspections liées au respect de la loi sur les établissements touristiques.

Est-ce que le tourisme est revenu dans Saint-Jean-Baptiste en 2022 ?

Dans Saint-Jean-Baptiste deux choses sont très claires:

1- Il y a en 2022 moins d’annonces de location sur Airbnb qu’en 2019 (80 annonces ayant reçu un commentaire en juillet 2022 – indiquant ainsi de l’activité récente – contre 172 en juillet 2019) ;

2- Une proportion importante de celles-ci sont illégales : 44%.

Pourtant, ce n’est pas le cas du tout à l’échelle de la ville de Québec ou dans d’autres quartiers. La ville comptait 1169 annonces ayant reçu un commentaire en juillet 2019, elle en comptait 1109 en juillet 2022. La raison de cette différence entre la situation municipale et celle du faubourg se comprend mieux lorsqu’on regarde la proportion d’annonces illégales dans les autres quartiers : 16% pour le Vieux-Québec et 10% pour Saint-Roch (les deux quartiers ayant le plus d’annonces). Cela suggère une chose : le zonage très restrictif dans Saint-Jean-Baptiste conjugué aux moyens d’inspection plus robustes ont permis de restreindre la propagation du phénomène dans le Faubourg alors que les annonces se sont multipliées là où le zonage est plus permissif (notamment chez nos voisins de la basse-ville). Dans le contexte des lois actuelles, le zonage et la règlementation municipale semblent être des moyens importants, bien que sous-utilisés, de contrôler le phénomène.